LA TENENCIA DE BIENES INMUEBLES EN EL ÁMBITO DE LA TRIBUTACIÓN INTERNACIONAL

Como parte del proceso de globalización que experimenta la economía mundial los estados requieren armonizar sus potestades tributarias con respecto a los contribuyentes que invierten fuera de sus países de residencia.

Es así que se han desarrollado modelos para la negociación de convenios para evitar la doble tributación jurídica que sirven de instrumentos legales para que los Estados Contratantes definan sus respectivos derechos de gravar los ingresos de contribuyentes que, siendo residentes de un país, generan ingresos en otro país.

Es importante indicar que la mayoría de los países actualmente utilizan un criterio de renta mundial al momento de definir los ingresos sobre los cuales gravan el impuesto sobre la renta. Es decir, un residente debe incluir en sus declaraciones de impuesto sobre la renta los ingresos que recibe tanto dentro como fuera del territorio del país de su residencia fiscal.

Existen otro grupo de países, como es el caso de Panamá, que utilizan un sistema de vinculación basado en la fuente de los ingresos. Por ejemplo, un residente fiscal sólo está obligado a pagar impuestos por los ingresos que se realizan dentro del territorio de la República de Panamá.

En la industria inmobiliaria es usual que se den inversiones transfronterizas. Es decir, que un inversionista de un país adquiera propiedades en otro país. En estos casos es importante establecer la situación fiscal tanto del inversionista como de la propiedad inmobiliaria que posee.

Por lo tanto, un inversionista que sea residente de un país que grava los ingresos bajo el concepto de renta mundial, deberá atender cuánto y qué tipo de ingreso relacionado con el inmueble deba reconocer.

Ingresos por alquiler

Uno de los ingresos que típicamente generan los bienes inmuebles es el arrendamiento o alquiler. Estos ingresos están sujetos a impuestos en el país en donde dichos alquileres se generan y también podrían estar sujetos a tributación en el país de la residencia (renta mundial). Por lo tanto, el inversionista debe conocer si existen recursos legales que le permitan reducir de su impuesto en el país de residencia aquel impuesto pagado en el país de la fuente (en donde se encuentra el inmueble).

Dependiendo de cuál sea el país de residencia del inversionista y dónde se generan los ingresos por alquiler, es importante determinar si existe en vigor un convenio que contribuya a aliviar esta doble tributación.

Usualmente, un tratado para evitar la doble imposición incluirá cláusulas que le permitan al inversionista descontar (acreditar) el impuesto pagado en un país (en el país de la fuente) contra el impuesto sobre el mismo ingreso que surja en el país de la residencia. De igual forma, estos tratados contemplan la posibilidad de reducir la tasa de la retención de impuestos al inversionista que no es residente del país en donde está ubicado el inmueble.

Ganancias de capital e ingresos por dividendos

En cuanto a las ganancias de capital, la incidencia de la tributación internacional toma otras dimensiones.

Por ejemplo, si el inversionista mantiene la titularidad del bien inmueble directamente las consecuencias fiscales pueden ser diferentes de si el mismo es poseído por una sociedad.

En consecuencia, si el inversionista vende el inmueble (porque lo posee directamente) las consecuencias fiscales recaerán directamente sobre él, tanto en el país de la fuente como en el de la residencia.

Destacamos que en el ámbito de la tributación internacional, el país en donde se encuentra ubicado un inmueble tiene prelación frente al país de residencia del inversionista y típicamente este último país otorgará un crédito por el impuesto de ganancia de capital que se haya pagado en la fuente.

Ahora bien, si la ganancia de capital se da como resultado de la venta del inmueble, pero el mismo está en poder de una sociedad cuyas acciones son poseídas por el inversionista, las consecuencias fiscales quedan contenidas en la sociedad tenedora del inmueble. Por lo tanto, es la sociedad la que estará obligada a cumplir con el pago de los impuestos respectivos.

El inversionista, por su parte, estará sujeto a los impuestos que genere la distribución de dividendos por parte de la sociedad.

Los dividendos también son objeto de análisis en el ámbito de la tributación internacional. La existencia de un tratado para evitar la doble imposición incluirá cláusulas que limitan la aplicación de impuestos sobre estos dividendos en ciertas circunstancias. Por ejemplo, el tratado puede contemplar la reducción de las tarifas de retención sobre dividendos cuando se cumplan criterios diversos, como lo es el porcentaje de tenencia accionaria.

​De igual forma, el inversionista podría generar una ganancia de capital al momento de vender las acciones de la sociedad tenedora del inmueble. En este nuevo escenario, la empresa tenedora se mantiene inalterada, ya que la transacción implica al accionista que ha vendido su participación.

En Panamá, la venta de las acciones de una empresa tenedora de inmuebles ubicados en el país está sujeta a impuesto por la ganancia de capital. Este impuesto es aplicable con independencia de si la compañía tenedora está registrada en el país.

En el marco de la tributación internacional la situación es similar. Los tratados para evitar la doble imposición establecen que la ganancia de capital en la venta de acciones cuyo valor proviene en más de un porcentaje determinado (usualmente, más del 50%) de bienes inmuebles, debe estar gravada en primera instancia en el país en donde se encuentra ubicado el referido bien inmueble.

En síntesis, es importante para un inversionista transfronterizo conocer las implicaciones fiscales de su inversión tanto en su país de origen como en el país al que se ha destinado la inversión.

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