POLO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN CARACAS

Expansión Comercial de Las Mercedes

En los últimos años, Las Mercedes ha experimentado un resurgimiento de la construcción de edificaciones que albergan principalmente oficinas y locales comerciales. Esto se debe a la saturación demográfica de zonas como El Rosal o La Castellana, que comprenden el centro financiero de Caracas, así como a la proliferación de condiciones aptas para establecimientos comerciales, reforzados por la reforma de ordenanza municipal de zonificación del sector, realizada en el 2011.

Evolución Comercial

La construcción de la carretera que comunicaba a Caracas con Baruta y El Hatillo, en 1927, dio pie al proceso urbanizador de los terrenos de la Hacienda Las Mercedes, perteneciente a la familia Rodríguez Eraso –en 1946– como parte del proyecto de expansión demográfica de Caracas. Dicha transformación comenzó por donde se ubica actualmente El Rosal, extendiéndose posteriormente hacia los sembradíos de caña, propiedad de una de las hijas de la familia, Mercedes Maráis de Carbón, cuyo nombre sirvió de inspiración para la zona.

En sus inicios, fue una de las primeras urbanizaciones planificadas y desarrolladas de la ciudad y se erigió como una zona residencial esencialmente unifamiliar para personas con altos ingresos. La mayoría de edificaciones eran de una sola planta, mientras que otras se extendían hasta dos plantas.

No es un hecho fortuito el que Las Mercedes sea hoy en día el distrito comercial por excelencia del municipio Baruta. El primer centro comercial construido en Caracas fue el Centro Comercial Las Mercedes o como es popularmente conocido, “Cada Las Mercedes”, diseñado por el arquitecto norteamericano Don Hatchen 1955. Su estructura sirvió como ejemplo para las demás edificaciones: es de dos plantas, la planta principal conduce a la planta alta y se divide en dos alas, una para el supermercado Cada (hoy Abasto Bicentenario) y la otra en la que se distribuyen las tiendas. Para la época, era el referente de compras exclusivas de Caracas, en la cual se encontraban tiendas extranjeras reconocidas que vendían el último grito de la moda.

A partir de la década de los setenta, debido a la expansión que vivió la ciudad hacia el sureste, Las Mercedes se convirtió en la vía de acceso principal hacia las nuevas urbanizaciones y la zona fue perdiendo su carácter residencial, pues había aumentado el flujo del tránsito. Cabe destacar que el crecimiento comercial fue directamente proporcional a la circulación por el área.

Para el año 2002, el uso residencial había disminuido a 32%, y persistía la tendencia a que los comercios cobraran más presencia, pues en esa época el 4% de las edificaciones eran de utilidad mixta.

Aptas Condiciones

Igualmente, el municipio apunta hacia la rentabilidad de cualquier actividad bajo el desarrollo de tres tipos de usos de la zona –residencial, mixta y comercial–, puesto que cada tipo permite que el sector se desenvuelva con un ritmo constante desde horas tempranas de la mañana hasta la noche. Y en añadidura, la reforma de ordenanza municipal de zonificación del sector favorece a las empresas, pues les otorga menos limitaciones que las viviendas.

Acceso

En primer lugar, es de fácil acceso, se puede acceder en vehículo o en cualquier red de transporte público, allí convergen líneas de autobuses que parten de diferentes puntos de la ciudad, así como los servicios de Metrobús, Transmetrópoli, Bus Caracas y el recién inaugurado servicio de transporte municipal, TransBaruta. Además, es importante resaltar que se encuentra en construcción la estación Tamanaco, la cual formará parte de la Línea 5 del Metro de Caracas.

Las principales vías de acceso a la urbanización son la avenida Río de Janeiro, avenida Lazo Martí (Principal de las Mercedes), Autopista del Este y la Autopista Francisco Fajardo.

Centro Cultural y Gastronómico

En Las Mercedes se desarrolla la mayor oferta cultural y gastronómica de la ciudad. Hoy en días se pueden encontrar más de 80 restaurantes y cafés de lujo, de varios estilos para los gustos más diversos. Dichos establecimientos abarcan desde gastronomía criolla, como las areperas –las cuales, por cierto, abren desde muy temprano en la mañana hasta pasada la medianoche– hasta gastronomía mundial, como la italiana, española, francesa, árabe, japonesa y china, por nombrar algunas.

Además se encuentra el Instituto Gastronómico Culinario de Caracas, centro de formación de la nueva cocina venezolana, bajo la dirección de los reconocidos chefs Sumito Estévez y Héctor Romero, cuyos cursos son una referencia de la industria culinaria.

En cuanto a la oferta cultural, el centro principal de la zona es la plaza Alfredo Sadel, recuperada en el año 2006 bajo un proyecto del arquitecto Jimmy Alcock que incluyó la recuperación del sistema de drenaje de Las Mercedes. En este espacio público de usos múltiples se celebran eventos culturales como ferias de diseño, gastronómicas o literarias, así como conciertos al aire libre que suelen recibir a gran cantidad de asistentes. Está ubicada en plena avenida principal de Las Mercedes, la cual es el escenario de los principales maratones que se realizan en la ciudad. Igualmente existen otros espacios dedicados a la cultura como el Teatro Trasnocho, ubicado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes, el cual es un complejo cultural que cuenta con salas de teatro y cine, una galería de arte, una librería, tres restaurantes y el reconocido café Kakao, especializado en chocolates artesanales realizados con cacao venezolano.

Un nuevo Centro Urbano Comercial

Actualmente, Las Mercedes se ha convertido en un nuevo centro corporativo de la ciudad, ya que cuenta con una gran cantidad de atractivos que la convierten en una de las principales zonas comerciales y turísticas de la ciudad: 83 restaurantes, 2 hoteles, El Tamanaco y Paseo Las Mercedes, se podría incluir el Eurobuilding el cual está muy cerca; 3 centros comerciales, Tolón Fashion Mall, Paseo Las Mercedes, California Mall; 21 Galerías de Arte, 4 Centros Culturales y 1 teatro, 13 bancos, 3 clínicas.

Hoteles

Las Mercedes alberga dos hoteles de lujo, entre ellos se encuentra uno de los más reconocidos y lujosos de la ciudad. El Hotel Tamanaco Intercontinental el cual fue construido en la década de los cuarenta y el Hotel Paseo Las Mercedes el cual forma parte del complejo comercial del mismo nombre y se construyó en 1974. Ambos son considerados un Bien de Interés municipal desde 2005.

Aunque no se encuentra propiamente en la zona, cabe destacar por su proximidad al hotel Eurobuilding (hotel 5 estrellas), ubicado en Chuao.

Centros Comerciales

Las Mercedes ofrece múltiples alternativas para las compras. Existen tres centros comerciales: Paseo Las Mercedes, cuyo atractivo principal es el Centro Cultural Trasnocho; Tolón Fashion Mall, el cual cuenta con salas de cine y gran variedad de tiendas, así como el conocido Piso 5, un concepto que reúne un conjunto gastronómico y una selección de tiendas de moda exclusiva; y el más reciente, California Mall, con una moderna oferta culinaria como Leal Bar, del reconocido chef venezolano, Edgar Leal.

Descripción Mercado Inmobiliario

Como parte de esta nueva etapa de expansión comercial en Las Mercedes, en estos últimos años se han estado desarrollando 19 inmuebles corporativos de clase A+, A y B, que integran el uso corporativo con el uso comercial, aprovechando la gran dinámica comercial de Las Mercedes. De este grupo, seis están culminados recientemente y aún no han sido ocupados totalmente, ocho están en construcción, mientras que cinco se encuentran en fase de proyecto y/o en movimiento de tierras.

De no incorporarse más proyectos a esta lista, esta dinámica se traducirá en la incorporación de más de 70.000 m2 de área neta vendible de oficinas en la zona hasta el 2017. Con respecto al área total de construcción, es decir, incluidas áreas comunes, estacionamiento y locales comerciales, es de 190.000 m2 aproximadamente.

Una característica común que destaca en estos proyectos es la integración de las plantas de estacionamientos superficiales a la fachada del inmueble, como consecuencia de las restricciones normativas y alto costo de construir sótanos profundos por el alto nivel freático de la zona. Igualmente, cabe mencionar que ninguno de los proyectos seleccionados está ubicado en la avenida Principal.

El área de planta o área de piso completo varía en un rango desde los 285m2 hasta los 2300m2, mientras que el valor de venta/m2 se ubica entre los $4mil y $7mil por metro cuadrado (dependiendo de las características del inmueble).

La Torre Jalisco está ubicada entre la calle Jalisco y la avenida Orinoco, dada su arquitectura y vanguardismo se espera que la culminación de esta obra dinamice comercialmente este punto de la urbanización, ya que ésta ubicación esta relativamente alejada (un par de cuadras) de la principal concentración de servicios y comercios de Las Mercedes.

El área de construcción total es de 13.000 m², de los cuales 5.040 m² son exclusivamente para oficinas que medirán entre 40 m² y 60 m². Las plantas son de 700 m², tendrá una altura de 14 pisos con 7 niveles de estacionamiento.

El Centro Financiero Madrid, ubicado en la calle Madrid, entre las calles Trinidad y Mucuchíes, a pocos metros de la embajada francesa. La localización en el norte de Las Mercedes, a 50 m de la Av. Río de Janeiro, se traducirá en una gran visibilidad desde la autopista Francisco Fajardo, la principal vía que conecta a la ciudad de este a oeste.

El área de construcción total es de 30.000 m², de los cuales 13.770 m² están destinados al área total de oficinas. Cada planta será de 1700 m². El edificio contará con 15 pisos que se distribuirán entre: dos sótanos y cuatro niveles elevados para estacionamiento con capacidad para 500 puestos, Planta Baja y Mezzanina para comercios, siete pisos y un nivel Pent House Duplex para oficinas, cuyo rango de metraje está entre los 12 m² y los 790 m².

En la calle París con Mucuchíes, a 50 m de la avenida Principal de Las Mercedes y de la Plaza Alfredo Sadel, hito urbano y cultural de la ciudad, y a 300 m (recorrido a pie) del C.C. Tolón Fashion Mall, se ubica SMA. El área total de construcción es de12.000m², distribuido en plantas de 1.054 m². El área reservada para oficinas es de 5.600 m² aproximadamente, y cada oficina está entre los 56m² y los 110 m². Tiene una altura visible de 11 pisos y 240 puestos de estacionamiento dispuestos en cuatro niveles.

Ubicado en la calle Nueva York, a 30 metros del Centro Comercial Tolón, la Avenida Principal de Las Mercedes, justo al lado de donde estará una de las salidas de la nueva estación del Metro, se encuentra HTO. El área total de construcción es de 6.450 m², distribuido en plantas de 450 m² y 600 m², con oficinas que oscilan entre 50 m² y200 m². Su altura visible es de 11 pisos, la planta baja está reservada para los locales comerciales, y tendrá dos sótanos y cuatro niveles elevados para estacionamiento.

Torre Luxor, ubicada en la calle París, entre las calles Nueva York y Trinidad. A pesar de esta ubicación relativamente discreta sin visualización directa desde las dos avenidas principales de Las Mercedes (avenidas Lazo Martí y Río de Janeiro), su estructura de aproximadamente 80 m de frente hacia la calle París, lo convertirá en uno de los inmuebles corporativos más imponentes de Las Mercedes. Además, se encuentra en una zona de flujo peatonal y vehicular moderado, ya existente entre el C.C. Tolón y la avenida Río de Janeiro, que se reforzará con la estación del Metro en construcción.

El área total de construcción es de 36.800 m², distribuido en 16 plantas de 2.300 m² dispuestas de la siguiente manera: tres sótanos para estacionamiento y servicios, dos plantas para locales comerciales en el Cuerpo Bajo Comercial, una planta para Oficina en el Cuerpo Bajo Comercial, cuatro plantas para estacionamiento aéreo y seis plantas de oficina en el Cuerpo Alto. El área total para oficinas es de 14.400 m². Tendrá una altura visible de 12 pisos y 544 puestos de estacionamiento repartidos en siete niveles.

OTROS PROYECTOS DESTACADOS DE LA ZONA