GESTIÓN DE SUELO UNA OPORTUNIDAD DE DESARROLLO INMOBILIARIO EN COLOMBIA

América Latina no sólo se caracteriza porque la mayor parte de su población reside en las ciudades, sino por el hecho de que en ellas abundan la pobreza, las áreas deterioradas y los asentamientos informales, con todas las implicaciones que tales circunstancias representan en la calidad de vida de sus habitantes.

Sin embargo, esta es una realidad que puede cambiarse. La política pública de gestión de suelos involucra la articulación de la planeación urbana con instrumentos de planificación y de la administración municipal para orientar los procesos de desarrollo inmobiliario y balancearlos a través de esquemas novedosos de proyectos, que permiten optimizar la producción de bienes públicos (parques, vías, infraestructuras de servicios básicos, viviendas de interés social) y generar importantes oportunidades de transformación. Así lo demuestra la experiencia de Colombia de los últimos 10 años, cuyas políticas pioneras se comentan brevemente en estas páginas.

Oportunidad

En Colombia, desde la publicación de la ley 388 (Ley de Desarrollo Territorial) de 1997, los municipios tienen autonomía para fijar los usos del suelo. Dicha ley otorga a los municipios las herramientas de planificación y de gestión (jurídica,financiera y fiscal), con el objeto de garantizar una planeación y ejecución eficiente de las actividades inherentes a la función pública del ordenamiento territorial. Asimismo, esta ley permite que los particulares participen en la formulación de dichas políticas de planeación, a través de la gestión del suelo. De tal manera, los propietarios, desarrolladores o los ciudadanos interesados tienen la oportunidad, para efectos urbanísticos, de participar directamente de los procesos de regulación y planeación que realizan los municipios, para planificar e idear proyectos de construcción, renovación y desarrollo de las ciudades que no habían sido previstos con anterioridad.

Los instrumentos de planificación como el POT (Plan de Ordenamiento Territorial), los Planes Parciales y las Unidades de Actuación Urbanística, permiten a la autoridad competente la toma de decisiones en materia de ordenamiento, mientras que la consecución de los recursos necesarios para poder ejecutar las decisiones adoptadas, se logra utilizando herramientas de gestión, las cuales son definidas por la ley.

Gestión de Suelo

Un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), debe establecer explícitamente las normas generales bajo las cuales un propietario puede desarrollar o construir su predio y si es el caso, las limitaciones de construcción que éste tiene. Los aspectos básicos que el plan debe contener y que el propietario de un inmueble deberá tener en cuenta para llevar a cabo el desarrollo de su predio son: la clase de suelo, el tipo de uso,el nivel de aprovechamiento, el tipo de gestión para su desarrollo así como los efectos fiscales sobre el predio.

El suelo en Colombia se encuentra dividido en tres clases: urbano, rural y de expansión urbana; con dos categorías: suburbano y de protección. Dentro de los usos contemplados para estas clases, la clasificación general para la zona urbana o de expansión incluye los usos: Residencial, Institucional, Industrial, Recreativo-Comercial y de Servicios. Asimismo, dentro de un área pueden confluir diferentes actividades, dado que la norma de ordenamiento territorial puede establecer usos principales, compatibles, complementarios, restringidos y prohibidos.

Si bien el ordenamiento jurídico prevé que los usos asignados a las diferentes áreas tengan una vocación de perdurabilidad, existen diferentes posibilidades de gestionar el cambio de estos usos.

El tipo de gestión para desarrollar un predio, enmarca las condiciones que un propietario deberá atender al solicitar la licencia de urbanización o construcción de un predio, es decir, si el predio está incluido dentro de una Unidad de Actuación Urbanística, un Plan Parcial, o si puede desarrollarse individualmente.

Planes Parciales

El Plan Parcial es un instrumento que está dirigido a las áreas urbanas y de expansión urbana, con el fin de desarrollar y complementar las directrices establecidas en el plan de ordenamiento territorial (POT) y establecer un esquema de aprovechamiento de los espacios privados, con la asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, que permitan la ejecución de proyectos específicos de urbanización y construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación. Estos planes pueden ser propuestos por personas naturales o jurídicas que tengan interés en el desarrollo de las áreas, ante las autoridades públicas encargadas de la planeación local.

Diferentes municipios han elaborado Planes Parciales con excelentes resultados como es el caso de Medellín con“Corazón de Jesús”, un plan de renovación urbana orientado a vivienda y comercio en un sector deprimido de la ciudad, o “Torres de la Fuente” para industria y comercio en el centro de la ciudad. Otro ejemplo es el experimentado por el Municipio Bello, que gracias a los Planes Parciales de Horizonte, Amazonía, Buenaventura, Campo Verde y Serramonte, pasó de construir vivienda popular a proponer proyectos suntuarios, que hoy son exitosos y abren las puertas al desarrollo y la renovación urbanística, con mejoras que incluyen locales, parques, zonas verdes, bulevares y centros deportivos

realizados con inversión pública y privada y que han revalorizado la zona.

En Bogotá, el Distrito, por iniciativa propia implementó desde principios del 2014, el Plan Parcial “Estación Central” (considerado el proyecto de renovación urbana más ambicioso que se adelantará en el País) con el fin de recuperar una zona marginada de la ciudad en tres etapas: la primera de implementación de infraestructura vial y las dos siguientes de adquisición de inmuebles y delimitación de las zonas comerciales y de entretenimiento frente a las residenciales. El proyecto contará con 27.989 m2 de Comercio, 81.779 m2 de Oficina y 30.839 m2 de Vivienda.

Unidades de Actuación Urbanística

Las Unidades de Actuación Urbanística (UAU), representan otra posibilidad para proyectos de urbanización, construcción, renovación y redesarrollo en suelos urbanos y de expansión urbana. Aplica exclusivamente a áreas delimitadas dentro del plan de ordenamiento como unidades de planeamiento. Las UAU permiten el diseño de la estructura predial, cálculo y distribución de cargas y beneficios, además de la imposición de condiciones al tránsito vehicular, organización de la seguridad del sector, normas de paisajismo y condicionamiento de los constructores entre otros aspectos.

Si bien existen casos exitosos de Unidades de Actuación Urbanística como una forma de gestión de uso del suelo en Colombia, todos han estado directamente ligados al desarrollo de Planes Parciales previos como es el caso del Parque Industrial y Portuario del Caribe PIPCA y Parque Caribe en Barranquilla o el proyecto Proscenio de renovación urbana en Bogotá, el cual comprende la revitalización de 50.000 metros cuadrados entre las calles 85 y 87 y las carreras 13 y 15 y contempla la construcción de 800 viviendas de interés prioritario y social, plazoletas, alamedas, hoteles y oficinas, que tendrán como eje un teatro y una escuela de artes escénicas.

Finalmente es importante destacar que la ley establece el uso de herramientas de carácter jurídico (enajenación y expropiación) y urbanístico (reajuste de tierras e integración inmobiliaria) que permiten hacer exigibles estas dos formas de gestión de suelo sin inconvenientes de naturaleza legal ni urbanística, facilitando de este modo el logro de zonas urbanas de alta productividad.

Conclusiones

Tal y como se presenta, los inversionistas interesados en ingresar al mercado inmobiliario en Colombia cuentan con diferentes alternativas e instrumentos para planificar y garantizar la viabilidad de sus proyectos de construcción, renovación o redesarrollo. Las leyes colombianas en materia de gestión de suelo cuentan con altos márgenes de participación para los interesados, que abren las puertas para nuevos proyectos con condiciones más claras frente a las obras y el manejo que se debe realizar dentro de las áreas de su interés. Más importante aún, permite intervenir dentro de los diferentes procesos, con el fin de garantizar la ejecutabilidad de sus planes de desarrollo, previa a la adquisición o consolidación de grandes extensiones de propiedad, sin haberse comprometido un alto capital.

Base Legal Artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y artículo 2 numeral 12 del Decreto 2181 de 2006.

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